Cuando un inversor compra un edificio en operación, hereda sus instalaciones y sus problemas. La auditoría previa sirve para saber cuánto cuesta ponerlo al día antes de firmar, no después.
Documentación frente a realidad
El primer paso es contrastar lo que dicen los planos con lo que hay instalado. En edificios con quince años de reformas parciales, la diferencia suele ser considerable y nadie la tiene registrada.
Vida útil restante
No basta con que un equipo funcione. Interesa cuántos años le quedan y qué inversión toca en ese plazo. Una enfriadora que funciona pero tiene dieciocho años es una partida de sustitución a corto, no un activo.
- Inventario de equipos con antigüedad y estado real.
- Historial de averías y contratos de mantenimiento vigentes.
- Cumplimiento normativo actual, especialmente en PCI y puesta a tierra.
- Consumo por metro cuadrado comparado con edificios similares.
El resultado es una cifra: cuánto hay que invertir en los próximos cinco años. Esa cifra es la que se negocia.